crisis en koers
Vooraf
Vastgoedontwikkeling is gevoelig voor omstandigheden. Zeker internationaal. Neem de overlevingsstrijd van het Brusselse Europa. Wat ons hierbij te wachten staat is van direct belang voor wat in de gebiedsontwikkeling kan worden gerealiseerd. Op termijn zal na de recessie of depressie een fors wederopbouwprogramma noodzakelijk zijn met inspanningen gedurende vele jaren. Werk aan de winkel voor stedenbouwers en financiële strategen. Een hernieuwde koers dus. In de tussentijd moet ook voortgang geboekt worden. Daar is in ieder geval ook inzet voor nodig.
Inleiding
De wereld heeft voortdurend te maken met veranderingen, sedert enige tijd een heuse kredietcrisis. Uitmondend in iets wat sterke gelijkenis vertoont met de grote depressie van 1929 tot 1939. Ook Nederlandse gemeenten ondervinden hiervan de invloed. Zonder meer zal in de komende tijd het effect van de crisis doorwerken ook nadat de kortgeleden genomen of nog te nemen budgetbeslissingen zullen zijn uitgevoerd. Een logisch tijdseffect, een traagheidsverschijnsel. Geld lenen is voorlopig nog geen sinecure. Dus de financiering van de bouwproductie alsmede het (ver)kopen van de producten vraagt hernieuwde creativiteit om het maar eens vriendelijk te zeggen.
Wat betekent dit alles nu voor de situatie op de Nederlandse woningmarkt? Dreigende achterstand in productie en een stuwmeer van plannen en projecten op afzienbare termijn. In feite gaat het hier om drie markten, die van vastgoed (woningen in dit geval), de bouwmarkt en de markt van civiel- en cultuurtechnische werken. Zij zijn innig verstrengeld. Vandaar dat steeds moet worden gekeken naar de samenhang en wisselwerking, uitgedrukt in de formule:
Vex-Bex-Grex = 0. (vex = vastgoedexploitatie, bex = bouwexploitatie, grex = grondexploitatie)
In woorden: de vastgoedopbrengst moet de bouwkosten en grondkosten dekken. Dit moet de verhoudingen tussen de partijen, die een plan realiseren, bepalen. In feite moeten drie markten op elkaar worden afgestemd, vastgoed, bouw en grond.
Problematiek
Gedurende de afgelopen dertig jaren heeft een verschuiving plaatsgevonden op basis van onder meer de marktideologie en bezuinigingsronden, waardoor veel kennis en kunde is verloren gegaan in het praktisch werkveld van gemeenten. Dit heeft geleid tot ‘foutieve’ beslissingen (teloorgang van geld en kwaliteit in projecten) en koudwatervrees voor samenwerking met marktpartijen (organisatieverliezen, wrijving en vertragingen, hoge risicopremies). Ook was er sprake van een (te ?) grote afhankelijkheid van marktpartijen.
Opzienbarend is ook de teloorgang van de volkshuisvesting door de ‘vermarkting’ van de woningbouwcorporaties. Dit heeft zoals bekend tot enige excessen geleid in de organisatie van betrokken semi-overheidsinstanties. Logisch. Commerciële vastgoedontwikkeling vergt kennis en stevige benen, om over ‘treasury’ nog maar te zwijgen. Inmiddels dreigt er een tekort aan betaalbare woningen te ontstaan, woningen voor ‘de doelgroep’.
Kennisverschillen
Een belangrijke verklaring ligt in de erosie van kennis. Met name is de asymmetrie tussen ontwikkelende private en faciliterende publieke partijen hier een knelpunt.
Gevolg is dat de gemeente vooralsnog een ‘gehandicapte’ onderhandelings-partner is van marktpartijen die vastgoed willen ontwikkelen.
Dit is nadelig, ook vanuit het gezichtspunt van de private ontwikkelaar, die immers stuit op wantrouwen en vertragingen door onbekendheid met de materie aan de kant van de publieke partners. Voordeel uit kennisvoorsprong werkt hier uiteindelijk contraproductief. Dit wordt nog eens versterkt door de vastgoedfraudegevallen die het gemeentelijk bestel niet ongemoeid laten.
Herstel van competentie
Tegen de stroom in doet de gemeentelijke organisatie er goed aan de (verloren gegane) competenties op te poetsen en te versterken door aanpassing van de organisatie en het zich eigen maken van het benodigde instrumentarium. Kernpunt is dat de financiёle grondslagen (kosten en opbrengsten, met tijdgebonden effecten vanuit de productie) geobjectiveerd en doorzichtig worden gemaakt en vervolgens als uitgangspunt voor realiseringsvormen (contracten etc.) kunnen dienen. De crisis vormt hier dus een goede aanleiding de organisatie aan te scherpen.
Balansbeheersing
Een belangrijk facet van de geldstromen in het gemeentelijk bestel wordt gevormd door de gebiedsontwikkeling, waarbinnen vastgoedprojecten. De daarmee gemoeide geldstromen zijn van directe invloed op de balanspositie van de gemeenten. Veelal kunnen de problemen hier geweten worden aan een te beperkte invalshoek vanuit de gemeenten, namelijk uitsluitend vanuit de kostenkant van de grondexploitatie. Hier valt veel te winnen.
Residuele grondwaarde: een blinde vlek
Vanouds produceren gemeenten bouwrijpe grond en richten de openbare ruimte in. Dat kost geld, dat moet worden terugverdiend.
Grondexploitatie
Gemeenten stellen grondexploitaties op waarin de kosten en opbrengsten op een rij worden gezet en tevens de effecten van de productietijd worden onderzocht en in beeld gebracht. De opbrengsten ontstaan door de verkoop van grond aan gegadigden. Die hebben elk eigen portemonnees, budgetten waaruit de grondprijs moet worden bekostigd. Die portemonnee wordt gevuld door de residuele grondwaarde van een vastgoedobject.
Vastgoed en bouwexploitatie: residuele grondwaarde
Een scharnierpunt in de dekking van grondexploitaties vormt de residuele grondwaarde. Op dit punt ziet men vaak een blinde vlek in het gemeentelijk beleid optreden. Begrijpelijk omdat gemeenten, behalve in de tijd van nog functionerend gemeentelijk woningbedrijf, niet zelf direct met vastgoedontwikkeling bezig waren en zijn.
Wat verstaan wij onder de residuele grondwaarde?
Kort door de bocht, als een soort werkdefinitie: datgene wat overblijft (residu) als men van de vastgoedwaarde de kostprijs van het opstal aftrekt. Dit houdt in dat de grondwaarde sterk afhankelijk is van de manier waarop de kostprijs van de opstallen (de bouwexploitatie) is samengesteld; dus niet alleen van de vastgoedmarkt (hier: waarde van de woningen).
Opbouw kostprijs vastgoed
De belangrijkste onderdelen van de kostprijs van het vastgoed zijn:
- Aanneemsom (waarin arbeid, materiaal, materieel en bouwplaatskosten, overhead zijn inbegrepen van de aannemer)
- Bijkomende kosten, bestaande uit diverse kosten voor advies (constructie, architect, bouwfysica etc.) en procedures (leges, wro etc.) c.q. verkoopkosten (notaris, makelaar etc.)
Daarbovenop komt nog overhead (toeslagen) afhankelijk van de organisatie van de productie en het proces van locatie-ontwikkeling.
Het gaat dan om:
- Algemene kosten (organisatie, projectontwikkelaarsinspanning e.d.)
- Winst en risico (beloning voor de projectontwikkelaar, risicodekking voor de investeringen etc.)
Elk van deze onderdelen is onderwerp van onderhandeling tussen betrokken partijen, bijvoorbeeld gemeente en projectontwikkelaar of andere soort opdrachtgever van het vastgoedproject (woningbouwcorporatie, zorginstelling).
Tijdgebonden effecten op de grondprijs
Daarnaast is van belang wat de invloed is van de productietijd op de feitelijke, werkelijke residuele grondwaarde. Daarin komt tot uitdrukking hoe het afdrachtritme en inflatie en rente doorwerken in de opbrengst van de grondexploitatie dan wel bouwexploitatie. Hoe doelmatig is de realisering van de plannen georganiseerd? Waar ligt het optimum? Dat wordt zichtbaar gemaakt in de eindwaardeberekening (of contante waarde) van zowel de bouwexploitatie als de grondexploitatie.
Billijke contractvorming
Om tot een eerlijk contract te komen dient hier het optimum voor beide partijen (bex en grex) te worden uitonderhandeld, op basis van inzicht (transparantie) in elkaars sommetjes en risicodekking. Gebrek aan kennis vaardigheid leidt dan vaak tot moeizame processen van prijsvorming voor de grond en veel kostenverhoging door tijdverlies en onnodige extra werkzaamheden om onzekerheid en/of wantrouwen op te heffen. Afgezien nog van het risico van fraude of ongeoorloofde overheidssteun. De gemeente dient in het licht van het voorgaande een minimale vaardigheid en kennis te ontwikkelen op het gebied van de vastgoedontwikkelingen.
Conceptueel: objectieve analyse van kosten en opbrengsten (kba), verrijkt met kasstroomsimulaties. Vastgoed- bouw- en grondexploitatie vormen een samenhangend geheel, als communicerende vaten (vex-bex-grex=0)
Technisch: rekenmodellen op maat waarbij planspecifieke en locatiespecifieke kenmerken worden vertaald in geldstromen.
Een illustratie als handreiking.
Getallenvoorbeeld, effect van wijziging in residuele grondwaarde en afdrachtritme op de vex en de grex ceteris paribus.
- de grex (gemeente) krijgt (vrijwel) de volledige residuele grondwaarde uit de vex-bex en bepaalt het afdrachtritme
- de vex-bex (de projectontwikkelaar) bepaalt het afdrachtritme met aangepaste (verlaagde) residuele grondwaarde
zie handleiding + 2 Excel-bestanden: